Je hebt een leuke woning gezien en wilt graag een bezichtiging plannen. Dan hoor je dat de woning al is verkocht, maar wel onder de NVM No Risk clausule. Heeft het dan nog zin om te gaan kijken?
Jazeker. De woning heeft al een koper, maar de verkoop is nog afhankelijk van de verkoop van diens eigen woning. Als de afspraken in de koopovereenkomst dit toestaan, mag de verkoper ondertussen doorgaan met bezichtigingen en kan een tweede koper een voorstel doen.
Wat betekent verkocht onder de No Risk clausule?
Bij een verkoop onder de NVM No Risk clausule koopt de eerste koper de woning onder de voorwaarde dat de eigen woning binnen een afgesproken periode wordt verkocht.
Dat geeft de eerste koper extra zekerheid. De koper hoeft niet direct het volledige financiële risico van twee woningen te dragen. Voor de verkoper betekent dit wel dat er nog onzekerheid bestaat. Zolang de woning van de eerste koper niet is verkocht, staat namelijk nog niet vast dat de koop definitief doorgaat.
Daarom kan in de koopovereenkomst worden afgesproken dat de verkoper de woning te koop mag blijven aanbieden. Bezichtigingen kunnen doorgaan en een andere geïnteresseerde kan een bod uitbrengen.
Kun je de woning nog bezichtigen?
Ja. Als de verkoper volgens de gemaakte afspraken mag doorgaan met de verkoop, kan een bezichtiging absoluut zinvol zijn. Laat je dus niet direct afschrikken door de mededeling dat er al een koper is. Misschien past de woning perfect bij je en ontstaat er een mogelijkheid om zelf koper te worden. Wel is het belangrijk om te weten dat de eerste koper niet zomaar buitenspel wordt gezet. Die koper heeft rechten op basis van de eerder gesloten koopovereenkomst.
Wat gebeurt er als een tweede koper een bod uitbrengt?
Als een tweede koper na de bezichtiging een serieus bod uitbrengt, verloopt het proces doorgaans als volgt.
Stap 1: de verkoper beoordeelt het nieuwe voorstel
De verkoper bekijkt niet alleen de prijs, maar ook de voorwaarden, de gewenste overdrachtsdatum en de financiële zekerheid van de tweede koper. Wanneer de verkoper het voorstel niet wil accepteren, verandert er niets. De overeenkomst met de eerste koper blijft gewoon bestaan. Wil de verkoper wel verder met het nieuwe voorstel, dan worden de afspraken uit de koopovereenkomst met de eerste koper gevolgd.
Stap 2: de eerste koper wordt alvast geïnformeerd
De eerste koper krijgt bericht dat er een andere serieuze gegadigde is. Dit is in eerste instantie alleen bedoeld om de eerste koper op de hoogte te brengen van wat er speelt. Er wordt op dat moment nog niet formeel gevraagd om een keuze te maken.
Stap 3: de koopovereenkomst met de tweede koper wordt opgesteld
Vervolgens wordt een koopovereenkomst met de tweede koper opgesteld. Daarin wordt in ieder geval een ontbindende mogelijkheid voor de verkoper opgenomen. De verkoper moet de overeenkomst met de tweede koper namelijk kunnen beëindigen als de eerste koper besluit de bestaande koop definitief door te zetten. De tweede koper krijgt de wettelijke bedenktijd en kan daarnaast ontbindende voorwaarden laten opnemen, bijvoorbeeld voor de financiering of een bouwkundige keuring.
Stap 4: de tweede koper kan de koop niet meer ontbinden
Eerst wordt afgewacht totdat de tweede koper de koop niet meer kan ontbinden op basis van de wettelijke bedenktijd en de afgesproken ontbindende voorwaarden. Hiermee wordt voorkomen dat de eerste koper een belangrijke beslissing moet nemen terwijl de tweede koper zelf nog van de koop kan afzien.
Stap 5: de eerste koper krijgt formeel de keuze
Zodra de tweede koper de koop niet meer kan ontbinden, wordt de eerste koper formeel geïnformeerd. Vanaf dat moment krijgt de eerste koper gedurende de afgesproken termijn de gelegenheid om een keuze te maken. De exacte termijn en voorwaarden staan in de koopovereenkomst met de eerste koper.
Stap 6: de eerste koper neemt een beslissing
De eerste koper heeft in hoofdlijnen twee mogelijkheden.
Mogelijkheid 1: de eerste koper zet de koop door
De eerste koper laat de voorwaarde voor de verkoop van de eigen woning vervallen en neemt daarmee het bijbehorende financiële risico. De bestaande koopovereenkomst blijft in stand.
De verkoper maakt vervolgens gebruik van de opgenomen ontbindende mogelijkheid in de koopovereenkomst met de tweede koper. De tweede koper kan de woning dan niet kopen.
Mogelijkheid 2: de eerste koper ziet af van de koop
Wil of kan de eerste koper de voorwaarde niet laten vervallen, dan kan de koopovereenkomst volgens de gemaakte afspraken worden beëindigd. De koop met de tweede koper kan dan doorgaan.
Hoe ziet het proces eruit voor de eerste koper?
Voor de eerste koper ziet het proces er als volgt uit:
- De woning wordt gekocht onder de voorwaarde dat de eigen woning binnen de afgesproken periode wordt verkocht.
- De verkoper mag, als dit is overeengekomen, doorgaan met de verkoop.
- Er meldt zich een tweede koper met een voorstel dat de verkoper wil accepteren.
- De eerste koper wordt alvast geïnformeerd over deze ontwikkeling, maar hoeft nog geen beslissing te nemen.
- De koopovereenkomst met de tweede koper wordt opgesteld en ondertekend.
- De wettelijke bedenktijd en de ontbindende voorwaarden van de tweede koper moeten zijn verstreken.
- Daarna wordt de eerste koper formeel gevraagd om binnen de afgesproken termijn een keuze te maken.
- De eerste koper laat de voorwaarde voor de verkoop van de eigen woning vervallen en zet de koop door, of ziet volgens de gemaakte afspraken af van de koop.
De keuze om de voorwaarde te laten vervallen kan grote financiële gevolgen hebben. Het is daarom verstandig om dit altijd goed met een financieel adviseur te bespreken.
Hoe ziet het proces eruit voor de tweede koper?
Voor de tweede koper verloopt het proces als volgt:
- Je bezichtigt de woning, ondanks dat er al een eerste koper is.
- Je brengt een serieus bod uit met de gewenste voorwaarden.
- De verkoper besluit of hij met jouw voorstel verder wil.
- De eerste koper wordt alvast geïnformeerd dat er een andere serieuze gegadigde is.
- De afspraken met jou worden vastgelegd in een koopovereenkomst. Hierin staat ook dat de verkoper de overeenkomst kan ontbinden als de eerste koper de bestaande koop definitief doorzet.
- Jouw wettelijke bedenktijd en eventuele ontbindende voorwaarden moeten zijn verstreken.
- Daarna krijgt de eerste koper formeel de afgesproken termijn om een keuze te maken.
- Zet de eerste koper de koop door, dan wordt jouw koopovereenkomst door de verkoper ontbonden.
- Ziet de eerste koper af van de koop, dan kan de koop met jou doorgaan.
Als tweede koper heb je dus niet direct zekerheid. Je bent afhankelijk van de keuze van de eerste koper en van de afspraken die in beide koopovereenkomsten zijn vastgelegd.
Wanneer is er een serieuze kans voor de tweede koper?
Een bezichtiging kan vooral interessant zijn wanneer er weinig beweging zit in de verkoop van de woning van de eerste koper. Misschien zijn er nauwelijks bezichtigingen, is er nog geen bod uitgebracht of duurt de verkoop langer dan verwacht.
Een tweede koper met een goed voorstel en weinig voorwaarden kan dan aantrekkelijk zijn voor de verkoper.
Dat betekent niet automatisch dat de tweede koper de woning krijgt. De bestaande afspraken met de eerste koper blijven altijd leidend. Toch ben je zeker niet kansloos.
Laat de No Risk clausule je niet tegenhouden
Zie je een woning die bij je past en is deze verkocht onder de NVM No Risk clausule? Neem dan gerust contact met ons op. Wij kunnen vertellen of bezichtigingen nog mogelijk zijn en welke afspraken in deze specifieke situatie gelden.
Want soms staat er op papier al een koper, terwijl het laatste hoofdstuk nog niet is geschreven.
Direct je vraag stellen kan natuurlijk ook!
